Прибыль от сдачи квартиры в аренду – существенная прибавка к заработку. Конечно, если он есть. А если нет, то это уже основная статья дохода. В условиях кризиса и роста безработицы лишняя квартира, которую можно сдать, для многих становится единственной страховкой. Но страховкой довольно хлопотной. Впрочем, есть и способ получать деньги без хлопот.
Некоторые потенциальные арендодатели не хотят брать на себя груз проблем, связанных с арендой квартиры. Прикладывать усилия, чтобы найти подходящих арендаторов (нанимателей), консультироваться с юристом, чтобы заключить грамотный договор. Периодически навещать квартиру, чтобы ее не превратили в сарай. Обеспечивать бесперебойный сбор платы за жилье, своевременную оплату коммунальных и прочих услуг. И уж совсем не хочется разбираться с непредвиденными ЧП (протечками, короткими замыканиями, разбитыми окнами), от которых и сам хозяин не застрахован, но все же временные жильцы создают их чаще. Для ликвидации подобных аварий понадобится не только личное присутствие, но зачастую и немалые дипломатические способности. А если при этом сдаваемое жилье находится в другом конце города или же вообще в другом городе или стране?
Выходом из этой ситуации может послужить заключение договора доверительного управления имуществом.
Что это?
Как гласит ст. 1012 Гражданского кодекса РФ, по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Другими словами, собственник передает свою квартиру хорошему человеку (агентству), чтобы он за определенную плату управлял жильем. То есть сдавал его, разгребал все форс-мажоры и просто заботился бы о том, чтобы это жилье приносило доход без хлопот. А прибыль от аренды при помощи управляющего (и за вычетом его зарплаты) будет получать хозяин квартиры.
Надо сказать, что в последнее время услуга по доверительному управлению квартирой становится востребованной. Многие агентства недвижимости не только подыскивают подходящих квартирантов, но и предлагают хозяевам квартир заключить договор доверительного управления. Собственник, заключив такой договор с агентством, получает определенные преимущества, а именно:
- агентство самостоятельно подыщет нанимателей;
- не нужно личного присутствия собственника для сдачи квартиры (это удобно, особенно для тех, у кого квартира расположена в другом городе);
- агентство проконтролирует все выплаты за квартиру (за коммунальные услуги, за аренду и т. д.), перечислит арендную плату на счет собственника;
- урегулирует возможные вопросы, связанные с техническими и бытовыми проблемами.
Как оформляются отношения между собственником и управляющим?
Доверительный управляющий и собственник квартиры должны заключить договор доверительного управления имуществом.
Для такого договора предусмотрена только письменная форма. К тому же передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на имущество. Несоблюдение формы договора или отсутствие регистрации влечет недействительность договора.
В договоре в обязательном порядке должно быть указано:
- состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
- размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
- предельный срок, на который может быть заключен договор, составляет 5 лет. Если по окончании срока действия договора отсутствует заявления одной из сторон о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок.
Несколько слов о Д. У.
Д. У. – это доверительный управляющий.
Необходимо помнить, что доверительным управляющим может стать индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Заключение договора не с ИП, а с простым гражданином допускается лишь в некоторых случаях.
Совершая сделки с имуществом, управляющий действует от своего имени, при этом он должен указать, что действует как доверительный управляющий. В письменных документах после наименования доверительного управляющего должна быть пометка «Д. У.».
В большинстве случаев управляющий должен осуществлять свои обязательства лично. Но он имеет право поручить другому лицу совершать от своего имени действия, необходимые для управления, если:
- это предусмотрено договором;
- учредитель управления дал соответствующее согласие в письменной форме;
- этого требуют обстоятельства. То есть для обеспечения интересов учредителя управления, если нет возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.
Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.
За что отвечает Д. У.?
Или, другими словами, какую ответственность будет нести доверительный управляющий в случае, если он не справится со своими обязанностями и с доверенной ему квартирой что-то случится?
Во-первых, управляющий, не проявивший при доверительном управлении должной заботливости об интересах выгодоприобретателя, возмещает упущенную за время управления имуществом выгоду. Кроме того, если в процессе управления квартира повреждена, разрушена и т. д., то учредитель управления вправе рассчитывать на возмещение убытков, причиненных повреждениями, с учетом естественного износа. Но доверительный управляющий будет нести ответственность за причиненные убытки, только если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий самого выгодоприобретателя.
Прекращение договора
Как и любой гражданско-правовой договор, договор доверительного управления имуществом можно расторгнуть по обоюдному согласию сторон. Кроме того, договор прекращается вследствие:
- смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, если договором не предусмотрено иное;
- отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
- смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
- отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
- отказа учредителя управления от договора, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения.
При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.
Доверительное управление на основании закона
Как уже было сказано, в некоторых случаях доверительное управление имуществом могут осуществлять простые граждане.
Такое может быть, во-первых, вследствие необходимости управления имуществом подопечного. В соответствии со ст. 38 Гражданского кодекса РФ, при необходимости постоянного управления недвижимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства подбирает управляющего и заключает с ним договор доверительного управления.
Во-вторых, если в составе наследства имеется имущество, которое требует управления (предприятие, ценные бумаги, доли в уставном капитале и т. д.), то в отношении этого имущества также может быть заключен соответствующий договор. Учредителем управления будет нотариус либо, если в завещании назначен исполнитель, то он и будет учредителем.
