0
Есть мнение, считает издательство РБК-недвижимость, что развитие рынка арендного жилья на территории России может привести к отмене бесплатной приватизации. В день инаугурации Владимир Путин подписал указ «О мерах по обеспечению граждан доступным жильем…» В документе правительству дается поручение обеспечить формирование рынка арендного жилья, которое будет доступным и комфортным. Сроки установлены до января 2013 года.
Что же мы можем получить уже в будущем году?
Под социальным арендным жильем в нашей стране понимается муниципальное или государственное жилье, предоставляемое социально незащищенным слоям населения в долгосрочную аренду. Стоит отметить, что в Европе предоставлять услуги социального найма жилья могут, в том числе общественные некоммерческие организации и частные лица. Государство субсидирует наем жилья у них.
В нашей стране государство обладает монополией в данном вопросе. К слову этому вопросу уделяли внимание во время круглого стола «Социальное арендное жилье», который проходил в рамках 63-го Всемирного конгресса FIABCI в северной столице. Принимал участие в дискуссиях и Руди Де Джонг - вице-президент Европейского комитета по вопросам социального жилья CECODHAS. Данная организация контролирует более 27 миллионов единиц жилья, которое сдается в аренду. Функционирует она на территории 19 стран Евросоюза и занимает 12% всего рынка жилой недвижимости Старого Света.
Обычно принято считать, что богатые люди являются собственниками жилья, а бедные – арендаторами. По мнению Руди Де Джонг неверным является и то и иное утверждение. Например, в Эстонии порядка 90% граждан страны – собственники жилья, а в Швеции показатель равен не более 40%. Таким же заблуждением называет он мысль о том, что социальное арендное жилья – недорогое.
Увидеть объемы социальной аренды в разных странах можно из таблицы ниже.
Структура жилищного фонда отдельных стран по видам использования, %
Арендный рынок начал свое развитие в Европе еще в 19 века, на пике индустриальной революции. Миллионы людей тогда отрывались «от земли» и ехали в поисках лучшей судьбы в города. Промышленники стали испытывать потребность в жилье для своих работников. Похожая ситуация была и в России. Даже в творчестве, например, Тургенева и Достоевского можно встретить описания доходных домом в Петербурге.
В книге «Москва и москвичи» Гиляровский описывает доходные дома на Хитровке и в Китай-городе. К 1917 году в Москве было около 800 доходных домов. Появление социальных государств в Европе в начале 20 века привело к еще большему развитию рынка арендного жилья.
В некоторых странах, как, например, в Швеции социально незащищенные слои получили государственное жилье. В этот период в Европе массово начали предоставлять жилье в аренду. В Швеции это стало масштабное жилое строительство, в Германии – субсидирование коммерческой аренды.
Современная Россия доросла до этих этапов только сегодня. Промышленные предприятия сегодня, как никогда, нуждаются в жилье для работников, жилье необходимо узким слоям населения (например, военным), большое количество граждан располагает низким доходом, которые не позволяет купить жилье. В итоге руководство страны пытается гнаться за тремя зайцами одновременно. От этого и результаты минимальны.
По мнению некоторых экспертов – одна из причин неразвитости арендного рынка – бесплатная приватизация жилья. Стимулов для строительства социального арендного жилья у муниципалитетов, таким образом, нет. В данном контексте есть надежда на то, что президентский указ о развитии «доступного арендного жилья» может привести к прекращению бесплатной приватизации, которая неоднократно продлевалась.
По большому счету аренда тоже не выгодна для девелоперов. Доход от нее может составлять 5 – 6% в год. Если учесть, что все строительство в стране ведется на заемные у банков средства, ставки по которым гораздо выше, то нерентабельность на лицо. Для обеспечения невысокой цены аренды в доходных домах девелоперам необходимо создавать наиболее благоприятный режим работы.
Михаил Грин – директор Национального агентства развития жилищных фондов привел в пример опыт Германии. Там застройщикам доходных домов земля предоставлялась бесплатно, но с запретом на продажу в течение 15 лет. На уровне муниципалитетов девелоперы освобождены от налогов, кредитные ставки субсидируются из бюджета городов. В данном случае можно говорить о рентабельности проекта. Цена будет доступна для большинства арендаторов, а расходы муниципалитетов не существенны по сравнению с затратами застройщиков.
Но и последние, благодаря налоговы Власовм льготам, остаются в выигрыше.
30.05.2012.
Статью подготовил Власов Александр Валерьевич
